Многие собственники недвижимости считают, что можно сначала построить объект, а потом уже и оформить его. Но они забывают о важном моменте: объект без оформления будет считаться самовольной постройкой. С какими трудностями здесь можно столкнуться и как их избежать, разбираемся вместе.
Самовольная постройка — это объект недвижимости, возведенный без необходимых разрешений и согласований. Для строительства недвижимого имущества необходимо иметь права на земельный участок, разрешенное использование которого допускает строительство планируемого объекта, также закон предусматривает необходимость получения соответствующих согласований и разрешений. Само же строительство должно осуществляться с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. В противном случае постройка может быть признана самовольной.
Признать право собственности на самовольную постройку - едва ли не единственный выход стать полноправным хозяином имущества. Однако сделать это непросто. В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Градостроительного кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществляющее постройку, имеет права, допустившее строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд. В соответствии со статьей 55.32 Градостроительного кодекса РФ орган местного самоуправления вправе принять решение о сносе объекта капитального строительства, являющегося самовольной постройкой или ее приведения в соответствие с установленными требованиями в случаях, предусмотренных статьей 222 ГК РФ, либо обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями. В случае принятия судом решения о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями должник обязан за свой счет и в срок, установленный для сноса самовольной постройки, осуществить ее снос либо представить в орган местного самоуправления утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки, а в отношении объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов - уведомление о планируемой реконструкции. Кроме того, поскольку снос самовольной постройки является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, лицо, осуществляющее самовольное строительство, понесет убытки в виде затрат при строительстве объекта недвижимости.
В иске о сносе самовольной постройки может быть отказано при наличии одного из следующих оснований:
- имеется разрешительная документация на строительство или реконструкцию спорного объекта;
- реконструкция не проводилась, а площадь объекта увеличилась в результате перепланировки или капитального ремонта;
- объект возведен до 1995 г., так как статья 222 ГК РФ о самовольной постройке применяется с 1 января 1995 г.
Если эти обстоятельства отсутствуют, то способом защиты может быть обоснование того, что объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан и истек срок исковой давности. Также следует учитывать, что ввод объекта, в том числе реконструированного, в эксплуатацию уполномоченным органом снимает вопрос о его самовольности.
В муниципальном округе Богданович также имеются случаи обращения граждан в суд с исковыми заявлениями о признании права собственности на самовольные постройки. В 2024 году Богдановичским городским судом неоднократно рассматривались дела о признании права собственности на самовольную постройку. Судом было отказано заявителям в удовлетворении исковых требований по различным причинам. К примеру, в одном случае у заявителя отсутствовало какое-либо право на земельный участок, в другом – гражданин, возведя объект недвижимости на земельном участке с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство, фактически использовал объект в коммерческих целях, то есть не по целевому назначению.
Многие собственники недвижимости считают, что можно сначала построить объект, а потом уже и оформить его. Но они забывают о важном моменте: объект без оформления будет считаться самовольной постройкой. С какими трудностями здесь можно столкнуться и как их избежать, разбираемся вместе.
Самовольная постройка — это объект недвижимости, возведенный без необходимых разрешений и согласований. Для строительства недвижимого имущества необходимо иметь права на земельный участок, разрешенное использование которого допускает строительство планируемого объекта, также закон предусматривает необходимость получения соответствующих согласований и разрешений. Само же строительство должно осуществляться с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. В противном случае постройка может быть признана самовольной.
Признать право собственности на самовольную постройку - едва ли не единственный выход стать полноправным хозяином имущества. Однако сделать это непросто. В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Градостроительного кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществляющее постройку, имеет права, допустившее строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд. В соответствии со статьей 55.32 Градостроительного кодекса РФ орган местного самоуправления вправе принять решение о сносе объекта капитального строительства, являющегося самовольной постройкой или ее приведения в соответствие с установленными требованиями в случаях, предусмотренных статьей 222 ГК РФ, либо обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями. В случае принятия судом решения о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями должник обязан за свой счет и в срок, установленный для сноса самовольной постройки, осуществить ее снос либо представить в орган местного самоуправления утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки, а в отношении объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов - уведомление о планируемой реконструкции. Кроме того, поскольку снос самовольной постройки является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, лицо, осуществляющее самовольное строительство, понесет убытки в виде затрат при строительстве объекта недвижимости.
В иске о сносе самовольной постройки может быть отказано при наличии одного из следующих оснований:
- имеется разрешительная документация на строительство или реконструкцию спорного объекта;
- реконструкция не проводилась, а площадь объекта увеличилась в результате перепланировки или капитального ремонта;
- объект возведен до 1995 г., так как статья 222 ГК РФ о самовольной постройке применяется с 1 января 1995 г.
Если эти обстоятельства отсутствуют, то способом защиты может быть обоснование того, что объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан и истек срок исковой давности. Также следует учитывать, что ввод объекта, в том числе реконструированного, в эксплуатацию уполномоченным органом снимает вопрос о его самовольности.
